Ипотека нашла "дно"

Брокерское агентство "Фосборн Хоум" обнародовало в среду доклад о современном состоянии ипотеки.

Эксперты утверждают, что рынок ипотеки фактически перестал существовать, так как абсолютное большинство банков закрыли все программы кредитования жилья: из четырехсот банков на начало 2008 года ипотекой продолжают заниматься в сильно урезанном виде не более восьми.

Ставки на сегодняшний день взлетели до 23% в рублях и 19% в валюте. Прогноз на 1 декабря - рост на 0,5-1%. Параллельно отмечается экспертами и рост объемов просроченной задолженности по кредитам - на 6% в месяц.

При сохранении сегодняшних тенденций банкам придется либо кредитовать граждан себе в убыток, что маловероятно, либо свернуть все программы кредитования жилья. Эксперты констатируют: увеличение просрочки - это первые сигналы снижения платежеспособности населения.

В оставшихся на "ипотечном поле" банках нынешние условия иначе как заградительными не назовешь: сроки кредитования сократились с 30 до 15 лет, первоначальный взнос должен составлять не менее 30-50% суммы кредита, а доля ежемесячного платежа не должна превышать 45% дохода заемщика. Как отмечают эксперты "Фосборн", сегодня банки удовлетворяют не 80-85% обращений, как еще три месяца назад, а не более 40%. В то же время другие кредитные брокерские компании сообщили, что "добро" на кредит получает сегодня только 8-10% обратившихся в банк.

Несмотря на ухудшение условий, люди пытаются влезть в долги, опасаясь, что дальше будет только хуже, свидетельствуют данные "Фосборн": поток обращений за кредитами в октябре более чем вдвое превышает августовский уровень. Банкиры менее оптимистичны. "Спрос на ипотеку упал в разы", - говорит руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. Месяц назад Альфа-банк повысил рублевые ставки до 21,4-24,2%; позволить себе такие кредиты могут только состоятельные заемщики, а таковых, как известно, у нас крайне мало.

"Мы сократили объемы выдачи, ситуация с рефинансированием непонятна", - подтверждает старший вице-президент Московского банка реконструкции и развития Андрей Шелковый.

Количество обращений банков в коллекторские агентства выросло в последние два месяца в разы. В Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА) считают, что к концу года задолженность россиян по кредитам может возрасти до 360 миллиардов рублей. По прогнозам ассоциации, скоро резко возрастет взыскание долгов через суды, пока что через них проходит лишь 10% должников.

"Около 10% заемщиков в России в связи с влиянием мирового финансового кризиса в ближайшие девять месяцев могут столкнуться с проблемами по выплатам ипотечных кредитов, - говорит директор Международного ипотечного клуба (МИК) Алексей Теребков. - До кризиса проблемы с выплатами по ипотечным кредитам испытывали по Москве меньше 1% заемщиков, а по России - немногим больше 1%".

Вице-президент Ассоциации строителей России (АСР) Владимир Пономарев отмечает, что сегодня в самом тяжелом экономическом положении оказались те российские регионы, которые были лидерами по числу выданных ипотек: Алтайский край, Омская область, Чувашия и Башкортостан.

"Мы сделали очень серьезную ошибку, когда связали доступность жилья с ипотекой, - говорит он. - В результате произошел гигантский рост ипотечного кредитования, но мы забыли, что 80% населения вообще не может играть на ипотечном рынке. Вывод отсюда такой, что политические решения, которые очень привлекательны, но противоречат экономической логике, могут привести к серьезным срывам".

Согласно данным АСР, сегодня купить жилье по ипотеке могут только 10% россиян, причем большинству из них "по карману" только квартира площадью не более 20 квадратных метров. Чтобы банк принял заявку на рассмотрение кредита на жилье, заемщик должен иметь "чистый" ежемесячный доход как минимум в $7-8 тысяч.

По мнению Владимира Пономарева, весь механизм ипотечного рынка был заранее построен неправильно. Ошибка в том, что выдают ипотечные кредиты банки, а рефинансирующие организации и инвесторы предоставляют им длинные пассивы. Но рефинансирование оказалось фактически неразвито, и в результате кредиторская задолженность на сегодня составляет порядка 750 миллиардов рублей.

За последний месяц средний рост объемов просроченной задолженности по кредитам физических лиц, по данным отчетности 32 крупных банков, составил 5,9%, при этом у ряда банков просрочка увеличилась более чем на 10%.

Эксперты компании "Экспертиза-СервисПро" сообщили, что рост долгов связан прежде всего с сокращением размера зарплаты или перебоями с ее выплатами, которое сейчас наблюдается во многих регионах страны. Согласно данным Роструда, в октябре о планах сокращения штатов на 46 тысяч сотрудников официально заявили 1073 российских предприятия.

По конфиденциальной информации, банкиры с тревогой относятся к сообщениям о банкротствах и невыплатах зарплат и опасаются последствий массовой продажи долгов коллекторским агентствам. Не исключено, говорят банкиры, что появится большое количество "серых" сборщиков долгов: с одной стороны, они не будут церемониться с должниками, с другой - начнут перепродавать долги по цепочкам. Финал будет печален: заемщик брал кредит в уважаемом банке, а истребовать его пришли ребята с бейсбольными битами. К тому же Госдума так и не одобрила законопроект, который регулировал бы деятельность коллекторских агентств.

Как это не покажется парадоксальным, это и хорошо, и плохо. Хорошо, потому что любые действия "сборщиков долгов" подпадают под действующее законодательство, в том числе и под Уголовный кодекс. А потому так любимые "коллекторами" ночные звонки так же незаконны, как и любые другие угрозы. Плохо это потому, что далеко не все граждане знают об этом, чем подобные агентства и пользуются.

"Из всех видов кредитов самыми рискованными считаются ипотечные в силу больших сумм и долгосрочности обязательств, - заявил аналитик "Бюро информационной поддержки инвестиций" Игорь Шугаев. - Логично предположить, что в случае ухудшения общей финансовой ситуации будет расти и количество отказов от кредитов и просто банкротств".

Напомним, что председатель комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский внес на рассмотрение парламента законопроект, упрощающий процедуру реализации заложенного под кредит имущества. Он, в частности, предусматривает возможность внесудебной реализации предмета залога. При этом устанавливается, что в случае ипотеки взыскание может быть обращено, если сумма просроченных выплат составляет 5% и более от оценки предмета залога по договору и если период просрочки более 3 месяцев.

Также предусматривается возможность заключения соглашения о внесудебной реализации предмета залога в любое время, а не после неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств.

На первый взгляд, идея законопроекта вполне логична: лучше согласиться на продажу квартиры до того, пока сумма просроченных выплат не превратилась в катастрофу. Но на практике, вероятнее всего, банки начнут работать на опережение: заемщик не заплатит по ипотеке за один месяц, а кредитодатель или нанятые им "сборщики долгов" станут настойчиво "советовать" заключить дополнительные соглашения о досудебной реализации недвижимости заемщика.

В принципе, не исключено, что то же самое будет происходить и в случае, если банк посчитает, что произошло значительное снижение рыночных цен на заложенные объекты недвижимости. Это естественно, поскольку риски банков в случае обесценивания залогов будут расти, и они будут стараться заранее себя обезопасить "за счет" заемщика.

"Следует учитывать, что вполне реально столкнуться с повышением процентных ставок по уже взятому кредиту и с занижением оценки залога, - говорит Денис Шугаев. - Это приведет к вполне законному требованию дополнить залог по ипотеке деньгами или другим ликвидным имуществом. То есть банки будут стремиться быстрее изъять и продать заложенную недвижимость до суда всеми способами".

Напомним, что пока рядового гражданина защищает Закон об ипотеке, одна из статей которого гласит, что взыскать залог невозможно, если долг заемщика "незначителен", а размер взыскания "несоразмерен стоимости заложенного имущества". Есть и статья, согласно которой "при наличии уважительных причин просрочки платежей по кредиту" можно отложить взыскание квартиры на один год.

Эти положения действуют сегодня, но если Госдума одобрит "план Плескачевского", все изменится самым кардинальным образом. Принятие или непринятие этого законопроекта в пользу банков и в ущерб заемщикам - это, в конце концов, решение больше политическое.

Впрочем, на законодательном уровне присутствует и другие мнения, в том числе альтернативные варианты кредитования жилья. В частности, спикер Совета федерации Сергей Миронов неоднократно выступал за разработку законопроектов по внедрению строительных сберегательных касс.

В среду своими соображениями на этот счет поделился с журналистами член Комитета по делам Федерации и региональной политике Антон Беляков. "Российские банки без серьезных расчетов решили перенести на российскую почву ипотеку и фактически поставили под удар не только себя, но и россиян, поверивших в прозападные новации", - заявил депутат.

По мнению Антона Белякова, ипотека стала очередной "русской рулеткой". "Государство поддержало в сложной экономической ситуации банковский сектор, но о нормализации ситуации говорить рано, - подчеркнул депутат, - Стоит серьезно обдумать, насколько ипотека выгодна и удобна не банкам, а нашим гражданам".

По словам парламентария, есть расчеты, что при этом жилье будет обходиться россиянам в 2-2,5 раза дешевле, чем по ипотеке.

____________________________________________

Энциклопедия он-лайн казино - от А до Я
Турниры по покеру ждут вас
Профессиональный аудит сайта