Что будет с ипотекой

Ипотечного кризиса не будет — как и ипотеки

При оценке последствий кризиса для России важно понимать, что российские финансовые рынки (и тем более фондовый) значительно слабее связаны с реальным сектором, чем в развитых странах, а ипотека в силу незначительности как объемов, так и уровня развития финансовых инструментов (практически отсутствует секьюритизация, выпуск ценных бумаг под ипотечные кредиты, равно как и перезаклад недвижимости) и вовсе является сегментом не столько финансовой, сколько потребительской сферы.

Конечно, связь есть, но она слабее и, соответственно, слабее и негативное воздействие кризиса.

Так недвижимость, безусловно, подешевеет. Уже в конце сентября центр Санкт-Петербурга, например, покрылся объявлениями о продажах инвестиционных квартир, а плакат с телефоном под окнами стал неотъемлемой частью исторического пейзажа. Однако основное снижение цен коснется оптовых продаж «от бизнеса бизнесу»: кварталы новостроек и пакеты инвестиционных квартир действительно будут продаваться раза в два дешевле, чем в начале сентября.

По всей стране подешевеют новостройки, особенно расположенные «на неудобьях», но из-за общего падения уровня жизни они останутся недоступными для большинства россиян.

Исключением останется Москва, рынок жилья которой высоко монополизирован: с одной стороны — строительными организациями, с другой — их смычкой с городскими властями. Такой двусторонний монополизм жестко ограничивает возможности снижения цен. Даже продажа части инвестиционных квартир «за любые деньги» может просто не получить отражения в используемых рынком индикаторах, контролируемых заинтересованными монополистами.

Однако на вторичном рынке жилье и вне Москвы подешевеет меньше, чем новостройки: владельцы инвестиционных квартир в массе своей не попадут в критическое положение и смогут продержаться в ожидании «лучших времен» достаточно долго.

Дополнительный фактор, поддерживающий цены на недвижимость Москвы, Санкт-Петербурга и некоторых других городов — отсутствие общедоступных инвестиционных товаров, кроме жилья, и его уникальность: это единственный инвестиционный товар, обладающий высокими потребительскими и коммерческими свойствами (грубо говоря, в инвестиционной квартире можно жить и можно получать доход от ее сдачи в аренду). С другой стороны, высокая концентрация доходов в современной России поддерживает некоторый спрос даже на сверхдорогое жилье.

Прокол спекулятивного пузыря на рынке недвижимости, конечно, неизбежен, но произошедшего падения цен на нефть и снижения уровня доходов населения для него недостаточно, и ждать его до весны 2009 года не стоит.

Но даже когда этот прокол произойдет, он не окажет негативного развития на экономику в целом, так как рынок ипотеки не является значимой частью финансовой системы России. За последний год, когда стоимость ипотеки из-за нехватки ликвидности уже выросла на 2-3 процентных пункта, а реальные доходы основной массы населения сократились (официальная статистика показывает рост за счет сверхбогатой части общества), ее масштабы сократились до пренебрежимо малых. Новое удорожание — ориентировочно с 12,5-15 до 15-18% — конечно, сократит их еще больше, но это уже не будет иметь ни экономического, ни социального значения.

Автор — директор Института проблем глобализации, д.э.н. МИХАИЛ ДЕЛЯГИН